به گزارش همنوا، تورم اجاره‌بها که این روزها بالاتر از تورم عمومی و تورم مسکن ایستاده است، مستاجرین را ناگزیر به گرفتن تصمیمات جدید کرده است. مدتی پیش نیز گزارش موج سوم مهاجرت به شهرهای بزرگ حومه مانند کرج رسانه‌ای شد و حالا گزینه اجاره‌نشینی مشارکتی پیش رو قرار گرقته است.

مقصود از اجاره‌نشینی مشارکتی، سکونت دو خانوار در یک آپارتمان اجاره‌‌ای، حتی در برخی محله‌های گران‌قیمت شهر نظیر بخش‌های غیرمصرفی واقع در مناطق یک و دو است.

دنیای‌اقتصاد نوشت، اینکه دهک‌های متوسط رو به بالا که سابقه چند سال اجاره‌نشینی در بهترین واحدهای مسکونی اجاری تهران را داشته‌اند، اکنون برای حفظ کیفیت نسبی شرایط سکونتی خود ناگزیر به اجاره مشترک خانه شده‌اند، رخدادی است که نشان‌دهنده عمق وخامت حال بازار اجاره‌بها و شرایط تورمی اعجاب‌انگیزی است که در این بازار حاکم شده است. افزون بر این آثار و تبعات بیرونی، تب بالای اجاره‌بها را در آمارهای رسمی نیز می‌توان رهگیری کرد.

میانگین تاریخی تورم نقطه‌ای اجاره‌بها در شهر تهران در طول سه دهه گذشته حدود ۲۲ درصد بوده است، در سال‌های اخیر تب تند این بازار سبب قله‌زنی تورم اجاره شد.

اکنون روند صعود از قله متوقف شده، اما حرکت نزولی هم تقریبا توقف کرده است؛ وضعیتی که می‌توان از آن به «درجا زدن تورم اجاره مسکن پایتخت در قله» یاد کرد. در حال حاضر تورم اجاره‌بها که همواره تابعی از نرخ تورم عمومی و نیز تورم مسکن بوده است، از این دو پیشی گرفته و مقدار بیشتری دارد.

عوامل جهش اجاره‌بها

در توضیح علل جهش تقریبا بی‌سابقه اجاره‌بها طی سال‌های اخیر در تهران می‌توان به موارد متعددی اشاره کرد اما در این میان سه عامل اصلی وجود دارد که اثر آنها بر تغییرات نرخ اجاره‌بها به مراتب از عوامل دیگر بیشتر بوده است.

عامل اصلی و اول، جهش قیمت مسکن از سال ۹۷ است که روند آن تا اواخر سال ۹۹ نیز ادامه پیدا کرد و چون تورم اجاره عموما تابعی از نرخ تورم مسکن است، این موضوع سبب شد میانگین سطوح اجاره مسکن در پایتخت تغییر چشمگیری نسبت به وضعیت پیش از جهش داشته باشد.

عامل دوم جهش تقریبا بی‌سابقه اجاره‌بها، وضعیت تورم عمومی است. تورم اجاره‌بها همواره تابعی از تورم مسکن و نیز تورم عمومی است و با توجه به اینکه در سال‌های اخیر نرخ تورم عمومی نیز در اغلب مقاطع زمانی افزایشی بوده است، این موضوع بر میزان تورم اجاره مسکن نیز اثر افزایشی داشته است.

سومین عامل تاثیرگذار بر بازار ملتهب اجاره‌بها نیز ناظر بر تعیین سقف دستوری برای میزان افزایش اجاره‌بهاست که اثر آن در یک سال اخیر مشهود شد. «سقف‌گذاری دستوری برای رشد اجاره‌بها در عصر کرونا عملا موجب سرکوب عرضه و کاهش تعداد واحد اجاری موجود در بازار شد که به واسطه این رخداد، قیمت اجاره‌بها نیز در معرض افزایش بیش از پیش قرار گرفت.

مهار فوری تورم اجاره از سه مسیر

در شرایط بغرنج فعلی که اجاره‌نشین‌های تهران بیش از هر زمان دیگری در معرض آسیب هستند و حداقل فعلا، روند بازگشت تورم اجاره از قله نیز متوقف شده است، سیاستگذار بخش مسکن می‌تواند با اتخاذ سه سیاست ضدتشنج، شرایط این بازار را به تدریج به سمت ثبات نسبی هدایت کند.

نخستین سیاست کلیدی برای مهار فوری تورم اجاره و خروج از وضعیت اضطرار فعلی، ناظر بر مهار تورم عمومی است. اتخاذ راهکارهایی از قبیل تنظیم نرخ بهره سیاستی و نیز کنترل رشد نقدینگی می‌تواند به کاهش نرخ تورم عمومی بینجامد و به دنبال آن بازار اجاره‌بها نیز قدری آرام بگیرد.

سیاست کلیدی دوم که اثر فوری آن بر کاهش تورم اجاره‌بها قطعی است، طی کردن مسیری در سیاستگذاری کلان کشور برای کاهش انتظارات تورمی است.

علاوه بر دو سیاست ذکر شده، لغو هرگونه مداخله دستوری در بازار اجاره‌بها نیز به ویژه با توجه به اینکه فقدان اثر کنترلی آن بر تورم اجاره‌بها طی دو سال اخیر کاملا مشهود بوده است، باید به عنوان سومین مسیر مهار فوری تورم اجاره مسکن طی شود.

در حال حاضر بازی شکل گرفته در بازار اجاره‌بها بر خلاف تصور عمومی، حتی برد – باخت به نفع مستاجران نیست، بلکه یک بازی کاملا باخت – باخت شکل گرفته است؛ چراکه از یکسو موجر به واسطه اینکه نمی‌تواند میزان افزایش اجاره‌بها با نرخ مدنظر خود را لحاظ کند، ترجیح داده بازار را ترک کند و از سوی دیگر مستاجران به جای اینکه منفعتی از تعیین سقف دستوری اجاره‌بها ببرند، از بابت کمبود فایل در مضیقه قرار گرفته‌اند و با افزایش قیمت پیشنهادی رهن و اجاره از سوی سایر موجران حاضر در بازار با توجه به شرایط ناشی از کمبود فایل، روبه‌رو شده‌اند.