هرج‌ومرج، آشفتگی و قیمت‌های دلخواه، ساده‌ترین توصیفی است که می‌توان از شرایط فعلی بازار اجاره در تهران ارائه کرد. بازاری که نیمی از تهرانی‌ها و به‌طور میانگین ۴۰ درصد از کل خانوار‌های کشور درگیر آن هستند؛ اما در ۳ سال اخیر در نقطه کور متولی حوزه مسکن قرار داشته و هیچ اقدامی برای اصلاح سازوکار آن انجام نشده است.

مشاهدات خبرنگاران حاکی است، با شروع فصل جابه‌جایی در بازار مسکن، بار دیگر تنور تورم اجاره داغ شده و بدون هیچ فرمول مشخصی، قیمت‌های پیشنهادی برای آگهی‌های اجاره در حال بالا رفتن است. حالا، کار به جایی رسیده که قیمت اجاره مانند ثانیه شمار بمب ساعتی، مدام در حال تغییر است و قیمت هر واحد، به‌دلخواه مالک تعیین می‌شود.

عقب‌نشینی مشاوران املاک

وضعیت بازار اجاره تهران به‌گونه‌ای است که حتی مشاوران املاک به‌عنوان دلالان حرفه‌ای بازار از معرکه عقب نشسته‌اند؛ چراکه اغلب موجران حاضر در بازار نه قیمت‌گذاری آن‌ها و نه قانون مصوب ستاد مقابله با کرونا را قبول ندارند و مصمم روی قیمت‌های رند پیشنهادی ایستاده‌اند. افزایش ۱۰۰ میلیون تومانی قیمت رهن یک واحد آپارتمان در هفته، یک اتفاق عادی در آگهی‌های اینترنتی بازار اجاره محسوب می‌شود و از آنجا که تعداد واحد‌های عرضه در بازار به‌دلیل تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره سال قبل بسیار اندک است، عملا کسانی که به‌دنبال مورد اجاره هستند چاره‌ای جز پذیرش این گرانفروشی آشکار ندارند.

مقدم، مشاور املاک منطقه ۷ در توصیف شرایط فعلی بازار اجاره می‌گوید: قیمت‌گذاری این بازار مبنایی ندارد و کار به جایی رسیده که موجران حتی نظر کارشناسی مشاور املاک را نیز قبول ندارند.

او با اشاره به اینکه همواره تورم بازار اجاره به‌صورت تدریجی رشد می‌کند و با قیمت مسکن به تناسب می‌رسد، می‌افزاید: از سال گذشته، عملا وضعیت بازار تغییر کرده و مالکان به سمت تخلیه کامل تورم مسکن در قیمت اجاره حرکت کرده‌اند؛ درحالی‌که این شیوه اصلا با توان مالی مستأجران و رشد درآمد آن‌ها مناسبتی ندارد.

بحران تورم لحظه‌ای

حرکت بازار به سمت تخلیه کامل تورم مسکن در قیمت اجاره تا جایی به هرج‌ومرج قیمت‌گذاری دامن زده که به‌گفته مشاوران املاک، لزوما قیمت ۲ واحد مسکونی کاملا همسان نیز برابر نیست. خاکی، مشاور املاک منطقه ۶ تهران در تهران از تورم ۱۰۰ درصدی قیمت اجاره این منطقه نسبت به سال قبل خبر می‌دهد و می‌گوید: در مواردی که قیمت‌گذاری آن دلخواه بوده حتی این تورم به ۱۵۰ درصد نیز رسیده و البته باز هم قطعیتی وجود ندارد که افزایش بیشتری را تجربه نکند.

او با اشاره به اینکه در یک سال اخیر ۳ قرارداد اجاره برای ۳ واحد آپارتمان در یک ساختمان مسکونی منعقد کرده است، می‌افزاید: این آپارتمان‌ها به متراژ ۷۵ متر در طبقات سوم تا پنجم یک ساختمان قرار دارند و از امکانات یکسانی برخوردار است که قرارداد اجاره یکی از آن‌ها در طبقه چهارم در اردیبهشت ۹۹ با رهن معادل ۲۲۰ میلیون تومان امضا شده و همین واحد در اردیبهشت امسال با قیمت ۴۰۰ میلیون تومان تمدید شده است. واحد دیگر در طبقه پنجم این ساختمان در خردادماه با رهن معادل ۴۹۰ میلیون تومان اجاره رفته و واحد طبقه سوم نیز اکنون با قیمت ۶۰۰ میلیون تومان آگهی شده است.

این مشاور املاک می‌گوید: قیمت واقعی اجاره این واحد‌ها با توجه به شرایط بازار، بنیه مالی مستأجران و قیمت مسکن نباید از ۳۵۰ میلیون تومان رهن کامل یا معادل اجاره آن بیشتر باشد؛ اما وقتی تمام قدرت چانه‌زنی در یک طرف معامله جمع شود و هیچ ناظر سومی هم هوای کار را نداشته باشد، قیمت واقعی ۳۵۰ میلیون تومان تا ۶۰۰ میلیون تومان هم افزایش پیدا می‌کند و مستأجر هم چاره‌ای جز قبول این قیمت‌ها یا کوچ به مناطق ارزان‌تر ندارد.

مستأجران تبعیدی

بی‌تدبیری متولیان حوزه مسکن و بی‌اعتنایی وزارت راه به سازوکار و نیاز بازار اجاره، مقدمات وقوع توفان سهمگینی را در بازار اجاره فراهم آورده که خرابی‌های آن پس از عادی شدن شرایط کرونا و منتفی شدن تمدید اجباری قرارداد‌های اجاره بروز خواهد کرد.

فعلا در بازار اجاره کم‌عمق مناطق شهری، کمتر مستأجری است که بتواند افزایش قیمت واقعی بازار را تاب بیاورد و بدون اتکا به حس انسان‌دوستی صاحبخانه یا مصوبه ستاد مقابله با کرونا، قادر به تمدید قرارداد خود باشد. واقعیت این روز‌های بازار اجاره این است که مستأجران اگر قادر به تمدید قرارداد فعلی خود نباشند، مجبورند برای یافتن خانه‌ای در حد وسع مالی خود، به مناطقی بسیار پایین‌تر از محل سکونت خود مهاجرت کنند و در این میان مستأجران کم‌توان‌تر از سوی بازار به حومه شهر و شهرک‌های حومه‌ای تبعید می‌شوند.

در سال‌های گذشته، وقتی شیب تورم بازار اجاره در فصل تابستان تندتر می‌شد، برخی از مستأجران مجبور می‌شدند برای یافتن خانه‌ای متناسب با توان مالی خود به کوچه‌ها و محله‌های پایین‌تر کوچ کنند؛ اما حالا، آنگونه که مشاوران املاک می‌گویند: بسیاری از مستأجران حاضر در بازار در مناطقی بسیار پایین‌تر از محل سکونت فعلی خود به‌دنبال یافتن مورد مناسب می‌گردند و دلیل آن رشد انفجاری قیمت‌ها بوده است. در شرایط فعلی میانگین قیمت اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران حدود ۱۵۰ هزار تومان است و میانگین اجاره‌بهای یک آپارتمان ۷۵ متری به بیش از ۱۱ میلیون تومان در ماه (یا رهن معادل آن) می‌رسد که هیچ تناسبی با میانگین درآمد خانوار‌های تهرانی ندارد و تقریبا هیچ کارمند یا کارگر حقوق‌بگیری قادر نیست با یک شیفت کاری از عهده پرداخت آن برآید.

پولدار‌های تورم‌ساز

یکی از مشاوران املاک تهران می‌گوید با وجود بالا رفتن شدید مبلغ اجاره، همچنان قرارداد‌هایی با همین قیمت‌های نجومی منعقد می‌شود؛ چراکه در جریان کوچ اجباری مستأجران، فردی که مثلا از سعادت‌آباد به منطقه مطهری کوچ می‌کند، راحت‌تر زیر بار قیمت‌های نجومی می‌رود و به همین روال کسی که از هفت‌تیر به منیریه یا از مرزداران به استاد معین نقل‌مکان می‌کند، قدرت مالی بالاتری برای قبول قیمت‌های تند اجاره را دارد.

در این فرایند، به‌واسطه اختلاف شدید طبقانی از نظر توانایی مالی، قیمت‌های ناروای اجاره رسمیت پیدا می‌کند و مستأجران مناطق ارزان‌تر که قدرت رقابت با مستأجران مهاجر را ندارند راحت‌تر از چرخه بازار حذف می‌شوند. نتیجه این اتفاق، افت شدید کیفیت زندگی طبقات فرودست و اقشار کم‌درآمد و تغییر ترکیب ساکنان مناطق مختلف شهر است و بی‌توجهی به آن می‌تواند به بحران‌های اجتماعی و تقابل فرهنگ‌ها و دیدگاه نیز منجر شود.

منبع: روزنامه همشهری